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对市第十五届人大一次会议第0115代表建议的答复

发布日期: 2018-05-31

办理结果:解决采纳

周梅代表:

您提出的“关于修改《上海市居住物业管理规定》的有关建议”的代表建议收悉,经研究,现将办理情况答复如下:

住宅物业管理关系千家万户的安居乐业,是社会治理的热点难点问题,也是重大的民生民心工程。市人大将修改《上海市住宅物业管理规定》(以下简称《规定》)作为2018年正式立法项目,计划于7月进行一审。前期,市住建委、市房管局和我办会同有关部门在起草、审核法规的过程中,对您提出的意见和建议进行了认真研究,基本予以采纳。现将相关情况报告如下:

一、关于业委会的法律地位和职责。您在建议中提出,要进一步明确业委会的法律地位,实现业委会实体化、公司化运行。法律地位的缺失,确实成为现实中困扰业委会运作的一大难题,导致业委会在聘用人员、开具发票、诉讼维权时遇到了许多实际障碍,但业委会的法律主体地位属于国家基本法律规定的范畴,地方无权规定。此次修改《规定》时,我们以尽可能使业委会实现实体化运作为方向,细化了业委会的十项职责,主要包括执行业主大会决定、拟订具体管理方案、报告履职情况等,并建立了业委会定期会议和临时会议制度。同时,在地方立法权限内,我们积极与各有关部门协调,尽力解决一些涉及业委会法律地位的具体问题,如赋予业委会一定的诉讼权利,允许业委会申领收费票据,规定业主大会可以决定给予业委会委员津贴等。

二、关于维修资金的续筹。您在建议中提出,目前对维修资金的续筹缺乏强制手段,并建议对维修资金收缴的相关条款进行补充规定。为此,修改的《规定》中,针对业主大会难以或者迟迟不作有关专项维修资金续筹决定的情况明确规定,业主大会未在九十日内作出决定的,应当采用分期交纳筹集方式,按每平方米建筑面积成本价的千分之二的标准交纳维修资金,并对分期交纳的具体程序作了规定。另外,对于部分业主经催告后仍拒不交纳维修资金的情况,规定除主管部门责令改正外,经业主大会决定,业主委员会可以向法院起诉。

三、关于公共收益的监管。您在建议中提出,要对小区地面停车费等小区公共收益加强监管。针对现实中存在的小区公共收益账目不透明、公开不及时、不按照规定比例纳入专项维修资金、被物业服务企业擅自提取等情况,此次修改的《规定》中明确,利用物业共用部分从事广告、商业推广等活动的,必须经业主大会或者共同拥有该物业的业主同意。同时,规定公共收益应单独列账,定期公布账目、定期审计以及定期用于补充维修资金,并对补充维修资金的时间、比例、补充后剩余部分的用途等均作了明确,对违法挪用公共收益的情形设定了罚则,以进一步规范公共收益的管理和使用。

四、关于对物业服务收费、小区停车收费的指导服务。您在建议中提出,要加强物业行业的入门门槛,细化物业行业服务标准,并对物业服务收费、小区停车收费加强定价指导。经研究,目前,国家已经取消了对于物业服务企业及从业人员的资质认定,接下来主管部门将通过加强执法、信用监管等方式对物业服务加强事中、事后监管。另外,国家物价部门也已取消了物业服务费、小区停车费的政府指导价,实行市场调节价,但由于缺乏合理的指导,现阶段尚难形成有效的市场化的定价、议价、调价机制,有必要加强对相关收费的指导和服务。为此,修改的《规定》一方面明确市房管部门应当定期发布住宅小区物业服务标准和定额,物业管理行业协会应当定期发布物业服务价格监测信息,供业主和物业服务企业在协商费用时参考。另一方面,规定物业管理行业协会发布小区停车收费的价格监测信息,小区内车辆停放的收费标准可以参照该价格信息确定,以确保物业服务收费和小区停车收费有标准可循。另外,对建设单位所有的机动车车位(库)的销售价格、租赁价格实行备案制管理,以防止建设单位在租售过程中擅自调价。

五、关于物业管理信用信息的归集。您在建议中提出,对业主无正当理由严重拖欠物业费,经催告后仍不交纳的,应纳入诚信平台。对此,我们经研究后认为,由于上述信息属于业主与物业服务企业的市场信用信息,而根据去年市人大颁布的《上海市社会信用条例》的相关规定,采集个人市场信用信息需经信息主体本人同意。对此,市房管局已开始从实践操作层面积极推动相关工作。

此外,对于您在建议中提出的利用互联网提高物业管理便利等一些具体操作性的建议,经研究,可以通过主管部门制定操作细则和管理规约等方式加以落实。

最后,再次感谢您对《规定》修改提出的宝贵意见和建议。

市政府法制办

2018年5月31日

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