为深化基层法治观察工作成效，推动软法指引在基层治理中发挥更加积极作用，10月23日，聚焦住宅小区物业治理领域，市委依法治市办组织召开基层法治观察专题会，就部分区制定的相关软法指引、提出的相关法治观察建议进行研讨交流。市房屋管理局法规处、市高级人民法院行政庭、民庭，市司法局行政复议、立法三处相关同志及法治日报、上海法治报记者参加会议。

  会上，浦东、黄浦、徐汇、普陀、虹口、宝山等区委依法治区办介绍了相关部门围绕住宅小区物业服务质价提升、业委会“全透明”运作、物业服务联合体建设等制定的软法指引。静安、金山等区委依法治区办介绍了基层法治观察员就住宅小区消防设施更新中物业治理、强化物业服务质效监督等提出的基层法治观察建议。

  浦东新区康桥镇《住宅小区物业服务收费标准调整软法指引》,就物业费“价低”导致物业服务“质次”问题，在现有法律法规和有关实践经验基础上，形成了启动调整、明确调整的必要性、制定调整方案、召开业主大会会议表决方案并公告表决结果、签订物业服务（补充）合同并公示、确保物业服务质价相符、物业矛盾纠纷调处等全流程做法，并总结了相关公示、公告等模板，为推进住宅小区物业服务收费调整工作提供参考。

  黄浦区打浦桥街道《业委会“全透明”运作软法指引》，就业委会运作不规范引发业主知情权纠纷问题，在现有法律法规和有关实践经验基础上，提出了基础资料透明、数据信息透明、会议召开透明、资金使用透明、物业服务合同监督透明、财务审计透明、房屋安全透明、消防安全透明、居委指导透明等多项透明机制，推动业委会工作在阳光下运行，为优化小区治理夯实基础。

  徐汇区康健街道《业主委员会日常运作软法指引》，就业主委员会日常运作过程中遇到的问题，在现有法律法规和有关实践经验基础上，形成了运作前期准备、相关制度执行、专项维修资金和公共收益使用管理、物业选聘与监督、换届及变更等业委会日常运作全流程依据和工作参考，以期推动业委会组织建设标准化、决策程序规范化、监督评价体系化。

  普陀区真如镇街道《住宅小区物业服务质价提升软法指引》，就物业收费标准低于市场合理水平导致物业管理质量不佳、居民对物业服务品质有着更高追求但当前物业收费标准无法支撑相应品质服务的问题，在现有法律法规和有关实践经验基础上，总结了调价启动与准备、成立调价工作协调小组、初步征询业主意见、形成调价方案、召开业主大会、发布业主大会决议公告、合同签订与履行、日常管理及纠纷案协调、材料归档等九个节点的经验做法，进一步规范推动住宅小区物业服务质价提升。

  虹口区曲阳路街道《提升居民住宅物业服务质量、收费标准、缴费率软法指引》，就物业服务企业收支失衡引发的物业服务“降标减配”，从而导致小区居民物业费缴纳意愿低、小区生活环境更差的恶性循环问题，在现有法律法规和有关实践经验基础上，形成了申请提出、内容确定和评估、公示和表决、对物业服务企业的评议考评以及奖励清退等流程及有关工作模板，有效推动社区生活空间品质的整体提升。

  宝山区大场镇、区房屋管理局、区委依法治区办《住宅物业服务联合体建设软法指引》，就物业企业服务能力有限不足以应对居民多种需求问题，在现有法律法规和有关实践经验基础上，明确了调研筹备、组建启动等五个阶段的实施路径、三级管理组织架构职责、四类核心服务内容、四大核心运行保障机制等，对物业服务联合体建设进行全流程、系统性指引，以突破物业服务企业“各自为战”的治理瓶颈，更好满足居民物业品质需求。

  静安区委依法治区办分享了天目西路街道全过程人民民主基层实践基地法治观察点，针对老旧小区消防设施更新中遇到的“钱从哪里来、事由谁来做、权如何行使”问题，提出的拓宽资金筹措渠道、提升议事协商效能、增强资金使用公信力等建议。

  金山区委依法治区办分享了张堰镇工业园区一体化综治服务中心、石化街道石化七村美丽街区自律共同体、金山卫镇龙湾璟苑3个基层法治观察点，就物业服务企业与小区业主间矛盾纠纷多发、业委会诉讼主体资格获取难、业主擅自改造建筑物共有部分等问题，提出的强化物业服务质效监督、明确业委会诉讼授权机制、建立执法联动机制等建议。

  与会部门对前述各区软法指引进行了交流讨论。市房屋管理局法规处相关负责同志表示，相关区以“软法”指引应对物业治理“硬骨头”，不仅找准了社区治理问题点和难点，还呈现了问题解决的突破点和亮点，为后续市级部门修订物业治理有关制度文件提供了很好的参考。市高级法院行政庭法官谈到，相关软法指引对很多工作机制进行了创新探索，比如，物业服务联合体建设、物业收费标准第三方评估、业主电子投票等，但也要注意防范机制背后的风险点；民庭法官认为，本次专题研究的软法指引选题很有代表性，指引内容覆盖面广、操作性强，充分体现了民主协商、基层治理智慧，体现了软法对硬法“空白”的填补作用。

  市司法局复议三处相关负责同志认为，基层法治观察员在法治建设部署“最后一公里”发挥了“春江水暖鸭先知”的作用，基层管理部门在矛盾纠纷预防、化解方面做了诸多工作，市级主管部门要对观察员提出的问题解决提供更有力的支持支撑；立法三处相关同志谈到，软法治理离不开“硬法”保障，软法指引制定要充分衔接“硬法”，“硬法”也应将经实践证明行之有效的软法举措和经验，及时上升为“硬法”。法治日报、上海法治报两位记者也交流了各自感受，认为会议主题找准了群众反映强烈的突出问题，相信相关区的软法指引会对物业方面矛盾纠纷发挥积极的预防作用。

  会上，与会部门还对各区软法指引提出了一些完善意见。下一步，相关区将积极修改完善，尽快发布成熟的软法指引，为其他地区同类问题解决贡献“软法”力量。